Mua nhà dưới hình thức góp vốn đầu tư – Kỳ 1

Khác Ly Hôn Nhanh | Thứ Tư, 22/10/2014

Trong thời điểm thị trường bất động sản đang ngày càng sôi động, huy động vốn khi dự án còn “trên giấy” là hình thức đang nở rộ. Trước sức hấp dẫn của bất động sản thời hoàng kim về khả năng đem lại lợi nhuận của nó, nhiều nhà đầu tư đã đem tiền đổ vào các dự án, mua nhà dưới hình thức góp vốn đầu tư với kỳ vọng sẽ nhận được lợi nhuận từ bất động sản.

Những người lao động nên biết về bảo hiểm xã hội
Điều kiện, thủ tục kết hôn với người nước ngoài
Dịch vụ khai nhận, từ chối, phân chia di sản thừa kế

Pháp luật Việt Nam không cho phép chủ đầu tư có thể “bán nhà từ trong dự án” nhưng các chủ đầu tư đã lách luật bằng cách sáng tạo ra một loại “hợp đồng góp vốn” với hình thức là để huy động vốn từ các nhà đầu tư nhưng bản chất nó lại là hợp đồng mua bán nhà.

Hiện nay, cách thức góp vốn đầu tư này chịu sự chi phối trực tiếp của Luật Đất đai (năm 2003 – sửa đổi bổ sung năm 2009), Luật Kinh doanh Bất động sản (năm 2006) và Luật Nhà ở (năm 2005). Cụ thể:

Điều 39 Luật Nhà ở quy định: “Chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà – thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng”.
Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở quy định: “Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn. Đối với trường hợp huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước, chủ đầu tư chỉ được huy động sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định.”
Điều 14 Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 quy định về “mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần”: “Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản”

Mua nhà dưới hình thức góp vốn đầu tư được xem là hình thức huy động vốn hợp lý và phù hợp với tình hình bất động sản của Việt Nam hiện nay. Bởi lẽ chủ đầu tư cần vốn để triển khai dự án kịp tiến độ và ổn định đầu ra, còn người góp vốn thì có thể đầu tư kiếm lời từ nguồn vốn tiết kiệm của mình hay đơn giản là đang cần mua một căn hộ giá rẻ. Tuy nhiên, hình thức này vẫn ẩn chứa nhiều rủi ro mà người bị thiệt hại lớn nhất chính là người góp vốn.

Mua nhà dưới hình thức góp vốn đầu tư – Kỳ 1

Rủi ro đầu tiên chính là chủ đầu tư thường lợi dụng việc người góp vốn ít có khả năng tiếp cận thông tin bất động sản hoặc chưa nắm bắt đầy đủ thông tin về dự án, để ký hợp đồng trong khi dự án còn chưa hoàn thiện về các thủ tục pháp lý, chưa đền bù giải phóng mặt bằng, chưa có quyết định giao đất… Khi tranh chấp hoặc thiệt hại xảy ra, người góp vốn đầu tư có thể sẽ phải gánh chịu nhiều rủi ro về tài sản như không đòi được phần vốn góp, không nhận được phần bồi thường thiệt hại…. vì hợp đồng được giao kết không đúng với các quy định của pháp luật.

Không những vậy, người góp vốn luôn là người bị động trong hợp đồng giao dịch, khi chủ đầu tư tăng giá, người góp vốn phải chịu bù; dự án chậm, người góp vốn đành lòng phải chờ trong khi lãi vay ngân hàng để được nguồn vốn đầu tư vẫn phải trả; cá nhân góp vốn đầu tư phải luôn góp vốn theo đúng thời hạn cam kết trong khi tiến độ thi công dự án và tình trạng chất chất lượng công trình ra sao thì lại không được biết rõ ràng, thậm chí là người góp vốn còn có nguy cơ bị chủ đầu tư chiếm dụng vốn góp.

Rủi ro hơn nữa khi đa số các hợp đồng góp vốn đầu tư được ký kết đều là hợp đồng mẫu do chủ đầu tư soạn thảo, thiếu chặt chẽ, không đảm bảo quyền lợi của người góp vốn. Điều này rất dễ thấy trong các mẫu hợp đồng góp vốn của phần lớn các dự án trên thực tế như dự án The Vista (Quận 2), Khang Gia (Quận 7), Quốc Cường Gia Lai (Quận 7), dự án xây dựng chung cư 18 tầng trên đường Hoàng Đạo Thúy của Tổng công ty Xây dựng Công trình Giao thông 1 (Cienco 1), dự án khu đô thị Văn Khê, Hà Đông…

Trên đây chỉ là những rủi ro thường thấy. Bên cạnh đó còn rất nhiều rủi ro khác phát sinh trong thực tế, luôn đòi hỏi người góp vốn phải cân nhắc thật kỹ trước khi quyết định ký tên vào loại “hợp đồng góp vốn đầu tư” này. Người góp vốn cần phải hiểu rõ những quy định pháp luật nào, phải xem xét những vấn đề nào và phải thực hiện góp vốn như thế nào để đảm bảo an toàn và hợp pháp. Chúng tôi sẽ giải đáp cho bạn đọc trong các bài viết ở các kỳ sau.