Mua nhà dưới hình thức góp vốn đầu tư – Kỳ 2

Ở kỳ trước, chúng tôi đã đưa ra các cơ sở pháp lý cũng như những rủi ro có thể phát sinh khi mua nhà theo hình thức Hợp đồng góp vốn. Kỳ này, chúng tôi tiếp tục đề cập đến các quy định cụ thể liên quan đến Hợp đồng góp vốn mua nhà, giúp người mua  nắm rõ hơn các quy định pháp luật và hạn chế tối thiểu các rủi ro có thể xảy ra.

Những điều người lao động nên biết về bảo hiểm xã hội
Đình công như thế nào là đúng luật?
Dịch vụ đăng ký sáng chế – giải pháp hữu ích tại Việt Nam và Quốc tế

Hiện nay, các quy định về Hợp đồng góp vốn nêu trên được quy định chi tiết tại Luật nhà ở 2005, Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở, Thông tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn Nghị định 71. Theo đó, trong trường hợp chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới có nhu cầu huy động vốn để  đầu tư xây dưng nhà ở trong dự án đó thì chủ đầu tư được quyền ký kết Hợp đồng góp vốn với các cá nhân, tổ chức. Bên tham gia góp vốn chỉ được phân chia lợi nhuận từ việc góp vốn nêu trên bằng tiền hoặc cổ phiếu hoặc phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận (ở đây chúng tôi không đề cập đến trường hợp phân chia lợi nhuận là tiền và cổ phiếu). Cần phân biệt giữa Hợp đồng góp vốn để phân chia sản phẩm là nhà ở với  hình thức bán nhà hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước. Đây là hai hình thức huy động vốn khác nhau, theo đó sẽ có những điều kiện khác nhau để thực hiện.

Trường hợp mua nhà hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước, người mua nhà phải ký kết Hợp đồng mua bán nhà. Số tiền mua nhà ứng trước cho chủ đầu tư phải thực hiện nhiều lần, theo tiến độ dự án. Đồng thời, số tiền ứng trước không được quá 70% giá trị nhà theo Hợp đồng. Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ ghi trong hợp đồng sẽ phải thanh toán cho người mua nhà số tiền lãi của phần tiền ứng trước tương ứng với thời gian chậm tiến độ. Ngược lại, người mua nhà thanh toán tiền chậm cũng phải chịu lãi suất tương ứng.

Đối với trường hợp người mua nhà ký kết Hợp đồng góp vốn, lúc này họ tham gia vào Dự án phát triển nhà ở với tư cách là nhà đầu tư góp vốn. Với tư cách là người góp vốn họ chỉ được hưởng lợi nhuận khi việc kinh doanh có lợi nhuận. Ngược lại, khi việc kinh doanh thua lỗ, dự án không thực hiện đúng tiến độ thì người góp vốn không được hưởng lợi nhuận. Bên cạnh đó, pháp luật không giới hạn số vốn tối đa mà chủ đầu tư được phép huy động như đối với trường hợp mua nhà theo hình thức ứng tiền trước. Vì vậy, nếu người góp vốn góp nhiều thì sẽ được hưởng lợi nhuận nhiều tương ứng với phần vốn của mình và ngược lại.

Pháp luật quy định các điều kiện để Hợp đồng góp vốn được ký kết giữa các bên có hiệu lực như sau:

Thứ nhất, điều kiện đối với dự án: Chủ đầu tư chỉ được ký kết Hợp đồng góp vốn sau khi:

• Dự án phát triển nhà ở 1/500 được phê duyệt.
• Đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở.
• Đã thông báo bằng văn bản cho Sở Xây dựng nơi có Dự án biết trước ít nhất 15 ngày tính đến ngày ký Hợp đồng huy động vốn.

Như vậy, khi ký hợp đồng với chủ đầu tư, người góp vốn phải xem xét Dự án đầu tư này có đủ điều kiện nêu trên hay không. Nếu dự án đầu tư theo Hợp đồng góp vốn, phân chia sản phẩm là nhà ở quy định không đáp ứng được tất cả các điều kiện trên thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý và không được pháp luật công nhận; bên vi phạm bị xử lý theo quy định hiện hành của pháp luật. Lúc này, người góp vốn sẽ  phải chịu nhiều bất lợi, nhà không được bàn giao mà số vốn đã góp cũng khó thu hồi.

Thứ hai, về nội dung của hợp đồng: Hợp đồng góp vốn phải thể hiện rõ các nội dung: các bên tham gia; hình thức huy động vốn; số lượng vốn cần huy động; các kỳ huy động vốn; phương thức phân chia lợi nhuận bằng sản phẩm nhà ở, Hợp đồng phải nêu rõ loại nhà ở, vị trí, diện tích nhà ở được phân chia; thời hạn hoàn trả vốn hoặc bàn giao nhà ở; quyền và nghĩa vụ của hai bên; giải quyết tranh chấp và các thoả thuận khác.

Ngoài ra, người góp vốn phải lưu ý trong phạm vi địa bàn của một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ được tham gia góp vốn theo hình thức phân chia sản phẩm là nhà ở một lần với số lượng một nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư); các trường hợp góp vốn còn lại thì hộ gia đình, cá nhân chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu.

Căn cứ vào các nội dung nêu trên, Bên tham gia góp vốn vào Dự án đầu tư cần phải xem xét cũng như nắm rõ các điều kiện và nội dung chủ yếu của hợp đồng để tránh cho hợp đồng bị vô hiệu cũng như hạn chế rủi ro khi xảy ra tranh chấp. Các vấn đề khác liên quan đến việc thực hiện góp vốn, thời hạn bàn giao nhà ở, phạt hợp đồng,… để đảm bảo quyền lợi cho người góp vốn mua nhà, đảm bảo cho hợp đồng được thực hiện hiệu quả sẽ được chúng tôi giải đáp cho bạn đọc trong các bài viết ở các kỳ sau.