Mua nhà dưới hình thức góp vốn đầu tư – Kỳ 3

Kỳ 3: Quy trình góp vốn đầu tư; mua bán và chuyển nhượng lại quyền được phân chia nhà ở sau khi ký kết Hợp đồng góp vốn.
Ở những kỳ trước, chúng tôi đã đề cập đến những rủi ro và những điều kiện để có hiệu lực đối với Hợp đồng góp vốn phân chia sản phẩm là nhà ở. Kỳ này, chúng tôi đi sâu vào các vấn đề liên quan đến quy trình góp vốn, việc mua bán, chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở sau khi Hợp đồng góp vốn được ký kết.
Mua nhà dưới hình thức góp vốn đầu tư – Kỳ 2
Mua nhà dưới hình thức góp vốn đầu tư – Kỳ 1
Những điều người lao động nên biết về bảo hiểm xã hội
Thứ nhất, đối với quy trình góp vốn: các bên được tự do thỏa thuận về giai đoạn góp vốn, thời gian góp vốn,  số tiền góp vốn tương ứng với từng giai đoạn… Pháp luật không bắt buộc bên góp vốn phải góp vốn theo tiến độ thực hiện dự án như đối với trường hợp mua bán nhà hình thành trong tương lai theo phương thức ứng tiền trước. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi của mình, trong Hợp đồng góp vốn, bên góp vốn nên thỏa thuận với chủ đầu tư việc góp vốn theo nhiều giai đoạn hoặc theo tiến độ dự án. Theo đó, đối với từng giai đoạn hoặc hạng mục đã hoàn thành, bên góp vốn chỉ tiếp tục góp khi Chủ đầu tư cung cấp được biên bản nghiệm thu, hóa đơn, chứng từ hoặc các giấy tờ khác liên quan để chứng minh việc hoàn thành của mình. Đồng thời, hai bên cũng cần quy định rõ vấn đề phạt Hợp đồng khi Chủ đầu tư chậm tiến độ Dự án.

Thứ hai, liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở sau khi ký kết Hợp đồng góp vốn được quy định cụ thể tại Điều 8, Điều 18, Điều 20 Thông tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn Nghị định 71/2010-NĐ-CP. Theo đó, bên góp vốn không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác trong thời gian chưa ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư; nếu người được phân chia nhà ở bị chết thì người được thừa kế sẽ tiếp tục được hưởng quyền được phân chia nhà ở này.
Sau khi đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, chủ đầu tư được ký hợp đồng mua bán nhà ở với các đối tượng đã ký kết Hợp đồng góp vốn phân chia sản phẩm nhà ở để thay thế cho Hợp đồng góp vốn trước đó. Hợp đồng mua bán nhà ở trong trường hợp này cùng với Giấy xác nhận của Sở Xây dựng về đối tượng, loại nhà ở và địa chỉ, diện tích của nhà ở được phân chia là cơ sở pháp lý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua nhà ở sau khi nhận bàn giao nhà ở từ Chủ đầu tư.
Khi đã ký Hợp đồng mua bán nhà ở thay thế cho Hợp đồng góp vốn, người góp vốn được quyền lập văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở nêu trên cho cá nhân, tổ chức khác. Văn bản chuyển nhượng phải được công chứng và theo mẫu tại Phụ lục số 14 của Thông tư 16/2010/TT-BXD. Khi đề nghị công chứng, các bên phải xuất trình Hợp đồng mua bán nhà đã ký với Chủ đầu tư, nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải xuất trình văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở lần trước. Trên cơ sở văn bản chuyển nhượng Hợp đồng được lập, các bên tiến hành các thủ tục để nộp thuế cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hoàn thành bộ hồ sơ theo yêu cầu để bên nhận chuyển nhượng Hợp đồng lần cuối (là tổ chức, cá nhân có đơn đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở) được đứng tên trên Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp Hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức muốn chuyển nhượng hợp đồng hoặc bán lại nhà ở được chia cho người khác nếu đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì phải thực hiện việc mua bán nhà ở theo đúng thủ tục, bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp, hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng. Bên mua tiến hành thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.
Như vậy, theo hình thức hợp đồng góp vốn, nhà đầu tư không chỉ bị hạn chế số lượng căn hộ được phân chia mà còn không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho các tổ chức cá nhân khác khi chưa ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Bên góp vốn cần nắm rõ các quy định pháp luật nêu trên và thỏa thuận với Chủ đầu tư khi ký kết Hợp đồng để bảo vệ quyền lợi của mình.
Trên đây, là những quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến quy trình góp vốn; mua bán và chuyển nhượng lại quyền được phân chia nhà ở sau khi ký kết Hợp đồng góp vốn. Hi vọng nó sẽ cung cấp những thông tin hữu ích cho bạn đọc quan tâm đến vấn đề này.